趙某欲出售其房屋，便將房屋相關信息通過微信發(fā)送給某中介呂某，呂某隨即在其朋友圈發(fā)布。2020年8月9日，顧某在微信里向呂某了解上述房屋的相關信息。之后，為促成上述房屋的交易，呂某與趙某、顧某多次在微信里進行溝通，并于2020年9月12日晚，帶顧某及其家人去現(xiàn)場看房，看房之后，又協(xié)助雙方商談價格。在看房的當晚，關于中介服務費的收費標準，呂某與趙某、顧某分別在微信里進行了溝通，從微信聊天中可推出，案涉房屋成交后，應支付的中介服務費為房屋成交價的1%，買賣雙方各擔一半。但因案涉房屋買賣還牽涉到車庫的歸屬問題，在呂某多次協(xié)助下趙某與顧某未能達成一致意見。2021年1月19日，趙某與顧某自行就案涉房屋交易成功，成交價為40萬元。呂某得知趙某、顧某就案涉房屋已經(jīng)成交，遂起訴要求兩人支付中介費。

本案的問題焦點是趙某、顧某之行為是否構成民法典中的跳單行為以及其是否應當支付中介費。首先，趙某將其預售房屋信息發(fā)給呂某并同意呂某帶買房者看房;呂某向顧某介紹房源，帶其看房，且呂某在微信聊天中就房屋成交后的中介服務費的收取與趙某、顧某達成一致意見。呂某與趙某、顧某通過微信達成口頭協(xié)議，由其為雙方提供中介服務，意思表示真實，故其間成立的中介合同合法有效。其次，在呂某提供的中介服務下，顧某、趙某因車庫問題意見未達成一致而未達成房屋交易。之后，雙方繞過了呂某直接訂立合同，雙方均無證據(jù)證明其未利用呂某提供的中介信息及服務。這符合“跳單行為”的構成要件。最后，對于“跳單”行為發(fā)生后的報酬支付標準，民法典并未明確。跳單行為發(fā)生在合同成立、生效后的履行階段，委托人利用了中介人提供的信息、機會等條件卻不通過中介人而達成買賣交易的行為，違反合同誠實履行的義務。在二手房買賣合同中，中介人履行的一系列合同義務包括提供有用的房源信息、帶買房者看房、協(xié)助買賣雙方協(xié)商價格、協(xié)助辦理貸款契稅、協(xié)助辦理產(chǎn)權過戶等。實踐中，“跳單”經(jīng)常發(fā)生在看房之后，買賣合同訂立之前。此時，中介人僅履行了部分合同義務，若要求委托人支付約定的全部報酬，違反權利義務一致的原則。中介人與委托人簽訂中介合同，可以約定禁止“跳單”條款，并可以約定“跳單”的違約責任，如約定委托人繞過中介人與業(yè)主自行交易應承擔中介費用。如果當事人沒有約定，委托人應當向中介人支付的報酬數(shù)額應考慮中介人提供的服務程度，結(jié)合權益與權利義務對等原則，進行具體判斷。

標簽： 跳單行為 合同義務 中介服務 訂立合同