隨著房地產行業從增量市場向存量市場轉型,城市更新成為重要新賽道。相比傳統地產開發，城市更新不僅是對建筑物等硬件設施改造，也是對各種生態環境、文化環境、產業結構、功能業態、社會心理等軟環境進行的延續與更新。

美的置業近年來從房地產開發商轉型為城市綜合運營商，積極拓展拿地方式，發力城市更新業務。憑借深厚的產業基礎、良好的品牌口碑和強大的資金實力，截至目前的短短兩三年時間，共通過城市更新途徑獲取了402萬平方米可開發土地，累計貨值549億元，分布于佛山、昆明、貴陽等地，類型包括舊廠、舊村、棚戶區改造等。此外，目前在跟進的城市更新項目還有幾十個，可繼續為未來持續提供可開發土地。

在布局過程中，美的置業以產城融合為突破口，以舊廠升級改造為主要模式，聚焦深耕型城市，筑造擴儲“護城河”，為公司持續有質量增長奠定良好基礎。

以舊廠改造切入賽道

基于自身的的產業基礎與優勢，美的置業選擇了以舊廠改造為主要模式路徑，切入城市更新賽道。

2020年第一季度，從中央到地方16個省市密集出臺了大量的有關工業用地創新、集約和高效利用的新政，在佛山順德，早在2018年便將攻堅村級工業園改造作為 “頭號工程”。可以看出，企業參與激活市場活力，利用體制機制創新，促進城市升級的大背景下，工改、產城融合已經成為城市更新的發展趨勢。

建于上世界90年代，面積約282畝的佛山上華村級工業園，此前主要經營家具生產、倉儲物流、五金加工等低端產業，面臨著傳統產業后勁不足和轉型升級的巨大壓力。美的置業將改造項目定位為智能智造產業園，在結合生產制造、智能研發孵化、產學研等多樣形式并存的業態基礎上，著重突破智能制造行業的上下游服務鏈聚集，已引入高端智能裝備制造、機器人產業、生物醫藥等產業，成為順德村級工業園區改造的標桿項目。

位于德勝河北岸的錦綸廠，曾是順德傳統制造業發展的高地。時光荏苒，低端制造業土地亟需改造盤活。美的置業將該項目打造成為集高端公寓、購物中心、星級酒店、商業金街、180米商業地標于一體的商業綜合體萬達廣場，大大提升了片區商業價值與城市面貌。

聚焦深耕城市占據主場優勢

美的置業的城市更新業務雖起步時間不長，但已取得突破性進展，并逐漸摸索并形成了自己的路徑：立足大灣區，聚焦深耕城市，主場作戰。

房企的土地儲備，通常都是長短線相結合，長線是城市更新，短線是招拍掛。在兩者的布局策略上，美的置業保持了高度一致。一直以來，公司積極推進城市深耕與升級戰略，優化布局，降低運營成本，提升單個城市產出和效能。而城市更新項目也主要分布在深耕型城市：如佛山、貴陽、昆明等。其中佛山是公司大本營所在地，而貴陽則是10年前公司走出廣東，開始全國化布局時的第一站，可謂是公司深耕城市中的典型代表。

從項目數量來看，公司超過一半的城市更新項目都位于灣區核心城市佛山。隨著粵港澳大灣區建設的持續推進，城市更新價值將加速兌現。

與普通招拍掛市場相比，城市更新更考驗開發商的區域關系、城市更新經驗、創新經營能力和產業導入能力。美的置業在深耕城市中尋求城市更新機會，更熟悉當地的土地規劃、城市更新政策及區域價值判斷，在參與城市更新方面擁有信息、品牌、渠道、資源等多種先發優勢和主場優勢。

“房地產+產業”戰略賦能

擁有制造業背景和產業基礎的美的置業，堅持“一主兩翼”戰略，在房地產主業的基礎上，布局智能產業化與建筑工業化。在產業導入階段，公司本身就自帶產業“流量”，而品牌知名度、資金實力、運營能力等，又產生了很強的虹吸效應、為“引鳳”奠定了基礎。可以說，美的置業“房地產+產業”的戰略定位，為其發展城市更新提供了強大助力。

2014年，智能家居的熱潮席卷至國內。從國家到地方都出臺了一系列利好政策。美的置業自2015年推出“5M智慧健康社區”戰略，一方面為自身主業賦能，截至今年上半年已交付近4萬套智慧家居;另一方面不斷向包括20余家百強房企在內的第三方，輸出智慧家居整套產品與服務。前瞻性布局和持續研發投入，讓美的置業在智能產業方面具有領跑行業的比較優勢。而這種優勢，放到城市更新賽道上，則轉化為對人居環境升級的產品力、運營力和對上下游產業的吸附力。

日前，住建部、教育部、科技部等9部門聯合印發《關于加快新型建筑工業化發展的若干意見》，從政策層面大力鼓勵和推廣建筑工業化發展。在建筑工業化方面，美的置業已經在邯鄲、徐州落地2家裝配式工廠，年產能6萬立方米，今年下半年第3家工廠也將在佛山容桂投產。美的置業已成為為數不多在建筑工業化領域領跑的房企之一。在城市更新過程中，新型建筑工業化可以助力升級改造過程更加綠色、高效，還能與高端制造業深度融合，對上下游相關產業產生集聚效應。

通過對多個村級工業園區項目和舊廠的升級改造，美的置業已打破純粹的房地產開發模式，逐步擁有產城融合、工改工等標桿項目品牌建設和復制輸出的能力，在產業規劃、產業招商、產業運營、產業投資等核心資源整合力方面優勢明顯，不斷夯實未來拿地擴儲的能力“護城河”。

在今年中期業績會上，美的置業曾表示，未來公司進一步強化產業地產與城市更新獲取土地的能力，提升產業和城市更新拿地比例，積極參與城市建設與城市更新項目。

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