2月7日，河南省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)工作會議在鄭州召開，會上通報了2023年重點(diǎn)工作。會議明確，今年將進(jìn)一步規(guī)范商品房預(yù)售資金監(jiān)管，逐步提高預(yù)售門檻，以鄭州、開封為試點(diǎn)，積極探索預(yù)售制度改革和現(xiàn)房銷售。

在此前多地土拍環(huán)節(jié)試點(diǎn)現(xiàn)房銷售后，“現(xiàn)房銷售”在多省住建工作會議中被提及，那么，后續(xù)是否會有更多的省份跟進(jìn)？當(dāng)前全國現(xiàn)房銷售情況又如何呢？

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四省提出“現(xiàn)房銷售試點(diǎn)”

今年1月17日，全國住房和城鄉(xiāng)建設(shè)工作會議召開，會議指出，房地產(chǎn)工作要融入黨和國家事業(yè)大棋局，錨定新時代新征程黨的使命任務(wù)和當(dāng)前的中心工作來展開。一是穩(wěn)預(yù)期；二是防范風(fēng)險，要“抓兩頭、帶中間”，以“慢撒氣”的方式，防范化解風(fēng)險；三是促進(jìn)轉(zhuǎn)型。各項(xiàng)制度要從解決“有沒有”轉(zhuǎn)向解決“好不好”。有條件的可以進(jìn)行現(xiàn)房銷售，繼續(xù)實(shí)行預(yù)售的，必須把資金監(jiān)管責(zé)任落到位，防止資金抽逃，不能出現(xiàn)新的交樓風(fēng)險。

“住建部首次系統(tǒng)、明確提出現(xiàn)房銷售概念，也要求各地政府和房企關(guān)注預(yù)售制度改革。”業(yè)內(nèi)人士說。

據(jù)澎湃新聞不完全統(tǒng)計，全國住房和城鄉(xiāng)建設(shè)工作會議召開以來，已有山東、安徽、河南、四川等四省提出現(xiàn)房銷售試點(diǎn)。

其中，山東、安徽及河南均在近期召開的省住建工作會議中提出。

多地已在土拍環(huán)節(jié)試點(diǎn)現(xiàn)房銷售

各地探索“現(xiàn)房銷售”并非第一次，此前多地將“現(xiàn)房銷售”寫入土地出讓文件中。

據(jù)不完全統(tǒng)計，2021年以來，北京、杭州、福州、合肥、西安、寧波、濟(jì)南等地在土拍環(huán)節(jié)均試點(diǎn)現(xiàn)房銷售。

以合肥為例，合肥于2022年8月24日發(fā)布的第三批集中供地公告中首次推出現(xiàn)房銷售地塊，其中，蜀山區(qū)SS202210號地塊明確提出“按精裝現(xiàn)房銷售實(shí)施”。北京于2021年第二輪集中土拍時首次試點(diǎn)競現(xiàn)房銷售面積地塊——大興黃村海戶新村地塊。

在業(yè)內(nèi)人士看來，彼時提出現(xiàn)房銷售多少受到爛尾樓風(fēng)波的影響，出于保交樓的立場而提出的。部分城市的項(xiàng)目出現(xiàn)“停工”現(xiàn)象，對購房者置業(yè)情緒和預(yù)期均帶來不利影響，而現(xiàn)房銷售既能夠保護(hù)消費(fèi)者的權(quán)益不受侵害，也能對樓盤質(zhì)量和交付行為進(jìn)行約束，有利于“保交樓、穩(wěn)民生”。

對于現(xiàn)房銷售試點(diǎn)的探索，最早或可追溯至2014年。

2014年7月9日，上海市黃浦區(qū)五里橋街道一宗地塊的出讓預(yù)合同中首次提出了“該地塊內(nèi)建成房屋不得預(yù)售，須以全裝修現(xiàn)房銷售”。

據(jù)不完全統(tǒng)計，2016年至2020年間，房地產(chǎn)市場活躍度較高，深圳、蘇州、南京、杭州、中山、成都、海南等城市均在土地端設(shè)置現(xiàn)房銷售條件，抑制土地市場熱度。

2020年3月，海南發(fā)布《關(guān)于建立房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展城市主體責(zé)任制的通知》。此次政策明確，新出讓土地建設(shè)的商品住房實(shí)行現(xiàn)房銷售制度。2020年5月，《海南省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳關(guān)于明確本地居民多套住房限購政策及現(xiàn)房銷售有關(guān)問題的通知》發(fā)布。政策明確，在2020年3月8日后（含3月8日），通過出讓取得的土地建設(shè)的商品住宅，實(shí)行現(xiàn)房銷售制度。

這也讓海南成為全國首個省級出臺現(xiàn)房銷售政策的省份。

對于實(shí)行現(xiàn)售制度的背景，時任海南省住建廳廳長在當(dāng)日舉行的新聞發(fā)布會上表示，因商品住房實(shí)行預(yù)售制度引發(fā)的質(zhì)量投訴、合同糾紛、延期交房、配套設(shè)施不落實(shí)、違規(guī)銷售甚至開發(fā)商收錢跑路等一系列問題，成為房地產(chǎn)投訴和糾紛的最主要因素。為從根本上杜絕因預(yù)售制度帶來的系列問題，《通知》提出改革商品住房預(yù)售制度。

海南現(xiàn)房銷售規(guī)模近四成

從全國現(xiàn)房銷售情況來看，據(jù)易居房地產(chǎn)研究院監(jiān)測數(shù)據(jù)，當(dāng)前全國現(xiàn)房銷售規(guī)模占比約為14%。2022年，全國現(xiàn)房銷售面積為1.6億平方米,同比下降2.3%?，F(xiàn)房銷售數(shù)據(jù)出現(xiàn)小幅降溫和全國房地產(chǎn)市場降溫的大環(huán)境有關(guān)。

數(shù)據(jù)顯示，2022年全國新建商品住宅成交面積同比下滑26.8%，全國期房銷售面積同比下滑29.6%。從實(shí)際反饋情況看，2022年樓盤停工爛尾風(fēng)波事件影響了購房者信心，也使得部分購房需求從期房市場轉(zhuǎn)入到現(xiàn)房市場中。

從各省市表現(xiàn)看，2022年全國31省份中，海南的現(xiàn)房銷售規(guī)模占比最高，為39%。

易居研究院報告顯示，當(dāng)前我國積極推進(jìn)現(xiàn)房銷售模式的改革，很大程度上和2022年停工斷貸事件有關(guān)。

統(tǒng)計顯示，江蘇和河南屬于現(xiàn)房銷售規(guī)模較大的省份，分別為1942萬平方米和1555萬平方米。湖北的銷售面積同比增速最大，為32%。同時，最近3年現(xiàn)房銷售的面積，湖北、江西、廣西、江蘇、重慶等省份的占比拉升態(tài)勢最為明顯，比如說湖北在2020年和2021年現(xiàn)房銷售的占比均為9%，而到了2022年上升為15%。

現(xiàn)房銷售會全面鋪開嗎？

2021年多家房企出現(xiàn)債務(wù)危機(jī)，部分樓盤出現(xiàn)爛尾或面臨爛尾風(fēng)險的背景下，對于“取消商品房預(yù)售制”、“實(shí)行現(xiàn)房銷售”的討論層出不窮。

2022年兩會期間，亦有人大代表建議提高預(yù)售門檻直至現(xiàn)房銷售。

全國人大代表、江西省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳廳長盧天錫呼吁，逐步提高商品房預(yù)售許可門檻，建立商品房預(yù)售履約擔(dān)保機(jī)制，同時調(diào)整購房款付款方式，從購房人“一次性全額”付款，變成按工程進(jìn)度分期付款。同時，進(jìn)一步細(xì)化明確全國統(tǒng)一的商品房預(yù)售許可條件，逐步提高預(yù)售許可門檻（如多層主體封頂、高層主體結(jié)構(gòu)2/3，超高層主體過半），直至過渡為現(xiàn)房銷售。

對房企而言，現(xiàn)房銷售也是其不得不直面的問題。有房企人士表示，預(yù)售制度下各地樓盤達(dá)到一定的預(yù)售條件即可銷售，現(xiàn)房銷售就意味著資金回籠周期變長，資金壓力更大。在拿地時，現(xiàn)售要求會研判。

易居房地產(chǎn)研究院研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)提到，預(yù)計后續(xù)各地在住房和城鄉(xiāng)建設(shè)工作會議中都會提及現(xiàn)房銷售的試點(diǎn)工作，從點(diǎn)狀式的試點(diǎn)逐漸演變?yōu)榻M團(tuán)式的發(fā)展模式，尤其是一些重點(diǎn)省會城市會加入到試點(diǎn)的大軍中。同時有幾項(xiàng)工作會明顯提速，包括商品房預(yù)售資金監(jiān)管政策會逐漸規(guī)范、預(yù)售門檻將結(jié)合短期和中長期做差異化調(diào)整、供地政策會不斷嵌入現(xiàn)房銷售條款、現(xiàn)房銷售的制度和流程會加快制定、“交房即交證”會和現(xiàn)房制度改革緊密捆綁等。

不過，中指研究院指數(shù)事業(yè)部市場研究總監(jiān)陳文靜指出，近年來，部分省市陸續(xù)進(jìn)行商品房現(xiàn)房銷售試點(diǎn)工作，其中海南省已要求全面現(xiàn)房銷售，熱點(diǎn)城市部分地塊亦在拍賣環(huán)節(jié)設(shè)置現(xiàn)房銷售條件，短期來看，進(jìn)行現(xiàn)房銷售試點(diǎn)的城市或有增加，但全國大范圍推廣的可能性相對有限，更多城市仍將采取預(yù)售制。

陳文靜提到，短期來看，為實(shí)現(xiàn)“保交樓”，預(yù)計預(yù)售資金監(jiān)管及預(yù)售政策或?qū)⒈３謬?yán)格狀態(tài)，政策也將更加規(guī)范，各地或結(jié)合當(dāng)?shù)貙?shí)際情況靈活調(diào)整預(yù)售資金監(jiān)管和預(yù)售條件，促進(jìn)房地產(chǎn)市場供需兩端預(yù)期穩(wěn)定。

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